2020/09/19銀行がすすめる住宅ローンはいい商品なのか？
1．銀行がすすめる住宅ローンはいい商品なのか？
一見のお客さんとして銀行の窓口に行った場合、基本的に銀行側がすすめてくれ
る住宅ローンは、“3年固定”や“10年固定”という当初期間固定型の商品なのです
が、この商品が変動型の住宅ローンであることを理解しておかなくてはいけない
し、同時に、この商品の特徴も知っておかなくてはいけません。
この商品は、借入期間中ずっと固定というわけではなく、固定期間満了後は、
その時点の金利でもう一度同じ商品を選ぶか？あるいは変動型に切り替えるか？
を選択するようになります。
つまり、いずれにしても、“返済額が変わる“ということですね。
それゆえ、銀行側がすすめてくれたからと安易にその商品を選択するのではな
く、本来は、将来的な金利上昇リスクをも理解した上で、選ぶようにすべきで
す。そして、この当初期間固定型を選ぶ上で、理解しておかなくてはいけないこ
とが、金利上昇時の返済額アップに天井がないということです。
変動型の場合、増額率を25％以内に抑えるというルールがあるのに対し、
この当初期間固定型には、そのルールがありません。
当初固定期間中80,000円だった返済が、もし見直し時に40％上がってしまうとし
たら、80,000円×1.4＝112,000円まで、一気に返済額が上がってしまうというこ
とですね。また、この商品は、当初の期間中は金利の引き下げ幅が大きくなって
いるものの、金利見直し後は金利の優遇幅が縮小されます。
例を挙げるとこんな感じです。
店頭表示金利：2.95％
当初3年間金利引き下げ幅：2.45％
当初3年間貸出金利：0.505％（2.95％―2.45％）
↓（3年後）
店頭表示金利：2.95％
金利優遇幅：1.85％
4年目からの貸出金利：1.1％（2.95％ー1.85％）
といった感じですね。
つまり、3年後も市場金利が同じだったとしても、無条件で金利が0.6％上がって
しまうというわけです。
これだけでも、手痛い返済額アップになるのに、もし市場金利まで上がってしま
ったとしたら？では、これを実際の数字に当てはめて考えてみましょう。
借入3000万円、35年元利均等払い、ボーナスなし、当初3年間の金利0.505％で
試算してみますね。この場合、当初3年間の毎月の返済額は、
77,875円となるのですが、3年後は、もし金利が全く上がってなかったとして
も、適用金利が1.1％となるため、返済額は85,388円となり、
返済額の上昇率が9.6％ということになります。では、もし金利が1％上がってし
まったとしたら？この場合、3年経過後の適用金利は2.1％となり、
返済額は98,874円となります。返済額の上昇率は27％ですね。
続いて、もし金利が2％上がってしまったとしたら？この場合、3年経過後の適用
金利は3.1％となり、返済額は113,530円となります。返済額の上昇率は、なん
と！？45.8％です・・・いかがですか？
おそらくこんなに金利が上がることはないでしょうが、上がらないという保証も
またありません。それゆえ、変動型の住宅ローンを選択する場合には、
このようなリスクをも理解した上で選ぶようにしてください。
